Der Gründer von ASP Global Hotel Brokers, Dkkfm. Hubert Auer warnt auch im aktuell boomenden Markt für Hotelimmobilien davor, Hotels zu teuer auf den Markt zu bringen, denn diese Hotels und Gastro Immobilien lassen sich nur in den seltensten Fällen auch verkaufen.
Anlässlich seiner Dankesrede an das Team von ASP Global Hotel Brokers (http://www.aspimmo.com) aufgrund des erneuten Awardgewinnes als “most successful Hotel Brokers of the year 2013” gab es auch mahnende und selbstkritische offene Worte für die professionellen Hotelmakler, Tourismusexperten, Unternehmensberater und Hotel-Analysten von Auer, Springer & Partner International vom Firmengründer und Tourismusimmobilienexperten Dkkfm. Hubert Auer.
In der Euphorie des Hotelimmobilien Verkaufsbooms der letzten Jahre wurden auch durch die Hotelmakler von ASP einige durchaus prominente und hochwertige Hotelimmobilien mit einem zu hohen Verkaufspreis in den Verkauf übernommen, die zum Großteil mit viel Glück dann manchmal sehr mühsam und aufwändig doch an einige Liebhaber verkauft werden konnten, zu einem kleinen Teil aber eben unverkäuflich waren. Das muss in Zukunft weitgehend vermieden werden, war der eindringliche Appell des Grandseigneurs an Vorstand und Verwaltungsrat, die Hotelmakler und die Analysten von ASP.
Die Bewertungs-Basics der täglichen Arbeit als Unternehmensberater und Sachverständige für die Bewertung von Hotelimmobilien (http://aspimmo.com/deu_dyn_24.html) dürfen bei der Prüfung, Bewertung, Verkaufspreisermittlung und Aufnahme eines Hotels in den Verkauf nicht vergessen werden. Der Verkaufserfolg jedes Hotels ist direkt von der korrekten Verkaufspreisermittlung abhängig. Der Markt für Hotelimmobilien interessiert sich weitgehend nicht für Substanzwerte, sondern zu mehr als 90 % ausschließlich für Ertragswerte. Besonders relevant beim Verkauf von klassischen Hotelimmobilien ist vor allem Umsatz / Gewinn / Cashflow der letzten drei Jahre, die Hotelauslastung, der Zustand des Hotels und der Einrichtung – dann die Lage des Hotels, die Hotelimmobilie an sich, die Gästestruktur, die Marktausrichtung, Erweiterungsmöglichkeit und die Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells.
“Hart aber herzlich” fordert der ASP Firmengründer Auer in seiner Rede vor allem die eigenen Analysten für Hotelimmobilien auf, die für den Eigentümer eines Hotels oft sehr schmerzhaften Notwendigkeiten in der Praxis kompromisslos anzusetzen: Alles was zu viel, zu spät und falsch in Hotels investiert wurde von Auer als “stranded investments” bezeichnet und das muss erst einmal ausgeschieden werden. Ebenso ausgeschieden und getrennt bewertet werde müssen alle “nicht betriebsnotwendigen Teile” eines Hotels. Als Beispiele führt Auer nicht betriebsnotwendige Grundstücke und Immobilien an, die nicht für den wirtschaftlichen Erfolg einer Hotelimmobilie notwendig sind und im Betrieb auch nicht gebraucht werden. Diese sind gesondert zu bewerten und unter Umständen auch gesondert zu verkaufen, falls ein Kaufinteressent diese nicht braucht oder nicht haben will.
Immer wichtiger wird der Cash Flow eines Hotels und eine möglichst transparente Profit-Center-Darstellung eines Hotelbetriebes. Die Hotelanalysten und Hotelmakler müssen bei der Bewertung bereits beachten, in welchen Teilen des Hotels wieviel Geld verdient wird, welche Teile im Hotelbetrieb eine Cash-Cow darstellen und welche Teile aus welchen Gründen auch immer “subventioniert” werden. Dann nur so kann man einen künftigen Käufer des Hotels richtig beraten, dass unter Umständen die Umwandlung eines Á-la-carte-Restaurants in ein Pensionsrestaurant durch den Abbau von zahlreichen Arbeitsplätzen im Küchen- und Servicebereich, diesen ursprünglich defizitären Bereich wieder wirtschaftlich machen, dass man durch eine alternative Nutzungen einer nicht mehr gebrauchten Tennishalle als Seminar- und Veranstaltungszentrum plötzlich sogar viel Umsatz für das Hotel generieren kann, dass durch den Verkauf von Grundstücken, die ohnehin nicht im Hotelbetrieb oder für Expansionen benötigt werden, auch Kosten gesenkt werden können und wieder unnötig gebundene Gelder frei werden, etc.
Jeder Hoteleigentümer der sich zum Verkauf seines Hotels entschlossen hat, hat natürlich Vorstellungen bezüglich der Verkaufspreis-Spanne seines Hotels. Weicht diese jedoch – trotz einer fachgerechten Beratung – drastisch von den auf dem Markt erzielbaren Preisen für Hotelimmobilien (http://www.aspi.ag/Hotelwert_Ermittlungsmethoden.pdf) ab, fordert Auer den Vorstand und Verwaltungsrat der ASPI AG sehr deutlich auf, diese Mandate erst gar nicht anzunehmen und auf die Hotelanalysten und Hotelmakler des eigenen Hauses zu hören. Auch sein Appell an die beratenden Hotelmakler, den eigenen Vorstand und die Geschäftsführer entsprechend zu beraten: “Bei zwischen 350 und 450 verkauften Hotelimmobilien pro Jahr weiß niemand besser, welche Hotelimmobilien zu welchem Preis auf dem internationalen Markt verkauft werden können?”
Das Schlusswort des Tourismusexperten Auer ist dann eine wirtschaftliche Zusammenfassung. Hoteleigentümer und Hotelmakler sitzen in einem Boot. Beide wollen in ihrem eigenen Interesse den höchstmöglichen Verkaufspreis für ein Hotel durchsetzen. Dieser muss – ohne wenn und aber jedoch marktgerecht sein, denn immerhin gibt ASP im Verkaufsverlauf rund 67 % der möglichen Courtage als Kosten aus und diese müssen vorfinanziert werden. Bildquelle:kein externes Copyright
Hotelbroker – Gastro Immobilien Makler ASP Global Hotel Brokers (www.aspimmo.com) ist die Immobilientochter der Tourismus – Unternehmensberatung Auer, Springer & Partner (www.aspi.ag). ASP Global Hotel Brokers hat sich seit 1983 zum weltweit führenden Makler für Gastro Immobilien – spezialisierten Immobilienmakler für den Kauf, Pacht und Verkauf von Luxushotels, Wellnesshotels, Familienhotels, Ferienhotels, Landhotels, Strandhotels, Schihotels, Thermenhotels, Schlosshotels, Stadt- und Businesshotels, Gasthöfen, Hotelresorts, Golfplätzen, Marinas, Skigebieten und Thermen an den schönsten Plätzen dieser Erde entwickelt.
Neben internationalen Gastronomie Immobilien aller Kategorien und Arten werden auch viele historische Immobilien, wie Schlösser, Jagdschlösser, Schlosshotels, Gutshöfe, Jagden, Wasserschlösser, Burgen und Klöster aus den Besitzungen der ehemaligen Herrscherdynastien zum Kauf angeboten. Hotels, Luxushotel, Schlösser verkaufen Hotelmakler und Schlossmakler Bodo Graf von Hardenberg und sein Team vor allem in den Ländern Österreich, Deutschland, Italien, Schweiz, Frankreich, Belgien, Spanien, Kroatien, Serbien, Ungarn, Rumänien, Irland, Polen und Portugal, aber auch in Nordafrika und im Nahen Osten
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Headquartered in Zurich Switzerland and Munich Germany, ASP Hotel Brokers are the global leading hotel real estate brokerage, advisory and capital markets company. Since its founding in 1983, the company has transacted more than $35 billion in hotel real estate sales. ASP Global Hotel Brokers global reach includes partner offices in Munich, Vienna, Budapest, Shanghai, Ft.Meyers, Montevideo, Wellington, Cape Town, Lausanne and Kiev.
ASP Hotel Brokers advises on transactions for premium branded and independent hotels and resorts in the luxury, upper-upscale, and mid-scale segments in all countries of Europe, Afrika, North, Central and South America, the Middle East and Asia. For the past decade, the company closed, on average, more than 340 hotel transactions a year. ASP is also Europes leader in the brokerage of castles, spas, ski resorts, marinas, golf courses, luxury properties and historic real estate. ASP Global Hotel Brokers associates each average 30 years of industry experience, including hotel real estate, operations and finance expertise. For further information call ASP Global Hotel Brokers Zurich Switzerland +41 / 43 / 550 73 18, or ASP Hotel Brokers Germany in Munich +49 / 89 / 896 59 278, or visit the company’s website www.aspimmo.com.
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